近日，广州的预售证发放数量创新高，压抑了近4个月的预售证在8月底迎来了放开的时刻。同时，预售证发放陆续放开的信号蔓延至全国，进入8月以来，多个重点城市新开楼盘预售证数量增幅和面积增长均十分明显。

预售证的放开引业内人士的猜测，这是否正在释放调控放松的信号。

“相关政策可能会有所微调，以配合中央房地产调控的新方向。”一位广州市相关政府部门内部人士向记者表示，广州目前不会放松限购和限价，但是从中央近期释放的调控方向来看，地方的调控应当尊重市场的供需关系，在房价不会过快上涨的前提下，不能再如以往那样采取一刀切的行政手段。

多地预售证集中放开

近期，包括广州在内的多个城市预售证集中放开。

有显示，8月12至8月18这一周内，13个重点城市新开预售证共计294.36万方，环比上周上涨89.95%，其中沈阳新开预 售证68.03万方，对环比增量贡献最大。有8个城市的新开预售证面积呈现增长趋势，其中以成都为首的6个城市环比增长率更是突破100%。

进入8月以来，广州的预售证发放迎来了一个爆发期，目前获得预售资格的住宅超过4000套。

据阳光家缘数据显示，近期(8月12日-8月18日)广州十区二市共发出13张住宅预售证，预售住宅2955套，环比上涨143%。涉及的住宅套数为本年度第二高值，仅次于4月份第四周创下的3640套的纪录。

广州中海誉城是刚获得预售证的13个项目之一，该项目销售人士告诉记者：“这个预售证销售部和客户都等了很久。”他预计，进入第三季度可能会更容易获得，现在就盼“限网签”的手段能够放松。

不过，预售证并未进入完全放开的阶段。广州市并未对此前因“价格指导”政策而无法获证的楼盘“松口”。同时，在数量激增的预售证中，郊区可预售的新盘占据九成，且以中小户型为主。

“之前就听说有关部门找开发商谈，郊区楼盘会适度放开，而中心城区价位较高，一旦集中放开，会推高市场成交均价，政府并不愿意看到这样的结果。”广州一位开发商告诉记者。

根据对阳光家缘签约价格的监控，广州十区两市的成交均价在近几周均出现下跌。其中，中心城区的成交均价曾出现下跌超过20%的现象，跌幅远超过郊区。

上述开发商认为，虽然楼市成交依然火爆，但从政府调控任务的角度看，广州市成交均价连跌意味着政府采取的限购、限价和限签已经取得一定的效果。因此，政府不会轻易放弃这些成绩，所以放开预售证或网签应该在有限度的范围内实现。

事实上，有业内人士认为，政府增加发放预售证，是因为开发商采取的“双合同”应对做法已经与政府的调控目标达成默契。

所谓“双合同”，即新盘与购房者签订装修合同，为保证向房管局上报的数据符合“限价”规定，把两三成的装修价从买房款里去掉，最后在房管局显示的房屋预售指导价仅约为实际售价的七成。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，如今越来越多的开发商按照政府给的指导价格拿预售证，私下再通过两份合同的方式来处理。

回归市场手段

事实上，多个地方政府通过从严控制发放预售证控制房价的做法，已经持续了一段时间，但效果并不理想。如今，逐步放开预售证审批，令市场猜测，这可能成为地方松绑调控政策的新信号。

对此，上述广州市政府相关部门的人士告诉记者，上半年预售证发放严格，对市场造成了一定的影响，部分可以入市的楼盘宁愿延迟申请预售证也不愿意降价，因 此供应紧张。他称，下半年本应是楼市的旺季，如果继续按照上半年来审批，违背市场规则，显然不合理，对全年市场的供应会有持续影响。

邓浩志分析，尽管目前还未有限价放松的迹象，但是未来不排除这个可能。因为中央最近不提房地产调控了，温州也放松限购政策了，如果政府对房价调控目标不再严格考核，那么地方政府自然就会放开这些管控政策。

限量的预售证发放压抑着市场的需求。虽然预售证发放迎来爆发期，但是增加的供应量仍然无法迅速缓解市场旺盛的需求。

有业内人士称，目前广州市场供应量仅是需求的一半左右，广州市面有三分之一的楼盘正在未获批预售证的情况下“开售”，且销售十分火热。

业内人士肖文晓分析，“限售”政策在某种程度上，直接造成市场供应更加紧张，却让拿到预售证的楼盘涨价有恃无恐。

近日，广州有五个项目同时开盘，其中两个盘“日光”，三个盘去化超七成，两天卖房量已超1500套。雅居乐锦城800多套新货去化超九成，中海誉城“蓝岸”组团472套新货销售约七成，万科东荟城400余套新货更是在开盘两小时后“日光”，碧桂园凤凰城推出70平方米-140平方米的2-4房单位也基本 售罄。

富力地产某项目负责人告诉记者，相关部门对预售证的审批程序已经导致开发商放缓推盘节奏，市场供应量收紧，且改变了供应结构，价格上涨压力较大。

中原地产项目部经理黄韬表示，目前广州市场的供应和需求都受到抑制，不利于“市场化回归”，但地方政府为完成房价目标，短时间也不可能取消“三限”，市场只能走一步看一步。

相关阅读：

多地收紧预售资金监管 楼市调控迎强风暴 北京商报

尽管在供需矛盾的情况下，一线城市房地产市场依然延续逢新盘必抢的局面，但二三线城市的泡沫却已显现：不但多地频频发布库存预警，济南、秦皇岛等地更是不断被曝出楼盘烂尾的消息。或许是看到了可能发生的风险，地方政府近期也扎堆出台预售资金监管政策，希望守住最后一道防线：一旦发生资金链断裂，还能确保已有项目顺利完工。业内人士表示，加强对预售资金的监管，等于卡住了开发商的一条资金渠道，房地产市场又将面临新一轮洗牌。

三四线城市频发烂尾项目

整整等了7年，济南的张先生依然没有住上用毕生积蓄购买的新房。

2006年，张先生买下了一套济南彩石山庄的房子。公开资料介绍，彩石山庄位于济南市东部高新区，项目占地约2400亩，总建筑面积180万平方米，规划为高档景观洋房和双拼、联排别墅等。按照规划，彩石山庄分为B1、B2、B3区，分别命名水晶花苑、尚华居、白领公寓(小区网 论坛)。

“依山傍水环境很好，价格也相对便宜”，张先生告诉北京商报记者，仅他所在的单位，前后就有300多人购买了该项目。

除了环境好之外，项目本身的各种“荣誉”和强大的“后盾”也是吸引业主的原因。多位业主回忆，中国房地产及住宅产业研究会人居环境委员会因该项目“特别宜居”，特别授予其“中国人居环境金牌建设试点项目”称号，这也是该地区第一个获此殊荣的地产项目；而齐鲁银行、工商银行等金融机构更是在项目还没有预售证的情况下主动为其提供银行按揭贷款。

2006年8月起，彩石山庄在还未办齐土地手续的情况下，开始以发展会员的方式发售楼花。先卖的是水晶花苑和白领公寓两部分，到2008年底共销售1753套。2007年开始销售五证齐全的尚华居，共403套。据来自住建部的统计显示，彩石山庄前后共销售房源2156套，总建筑面积达32.5万平方米，预售房款9亿多元。

交了钱、定了房的张先生开始等候交房。按合同，开发商最晚应于2009年1月交房，然而这个期限一推再推。随后，噩耗传来——三联因为债务问题资金链断裂，被法院查封银行账号和彩石山庄土地。如今，除尚华居已建好5栋多层楼房外，原规划中的部分别墅区、配套学校等均处于烂尾状态，部分楼房原本打好的地基浸泡在水中，大部分楼盘至今没有动工。

彩石山庄绝非个案，就在一线城市购房者为怎样能够买上一套新房绞尽脑汁的同时，二三线、三四线城市却已出现库存高企、泡沫渐现的趋势。此前便有媒体报道称，秦皇岛当地的德大地产就被曝因旗下项目销售不畅，开发商无力支付工程款遭遇施工方停工的情况；而北京商报记者近期也在内蒙古包头等地调查发现，尽管此前由于城镇化等概念的推出，吸引了大批包括保利等龙头地产的入驻，然而由于自身消化能力有限，城市内部到处是盖到一半便停工的项目。

点评：全国多个城市房价多月出现连续上涨，严苛的一刀切限购政策让房价暂时得到抑制，但对于人多地少的一线大城市，市场需求依然十分旺盛，一线城市房地产市场依然延续逢新盘必抢的局面。近期房价趋稳，中央释放的调控方向似乎短期内不会再有更严苛政策，地方调控只要尊重市场供需关系，严防投机炒房，支持正常自住及有置换需求，市场才会趋于合理稳定发展。