6月19日上海居住证积分制办法发布，特别提出“临港地区工作并居住可加20分”，而相较此次政策倾斜，而从2013年3月1日至今，临港规划红利一直未断。

 6月20日，搜房网“发现新上海2013楼市价值论”系列大话地产《临港起跑 规划红利能否搅动楼市》在港城滴水湖馨苑举行。包括上海乾耀置业有限公司总经理朱璧琨、禹洲地产营销副总监陆琪、全国房地产经理人联盟副秘书长、上海分盟秘书长邱易平、美桥资产管理集团商业地产董事段建设、中国指数研究院上海企业研究中心副总经理兼研究总监杜丙国、凯德集团销售经理陈诚等嘉宾参与了此次研讨。

 全国房地产经理人联盟副秘书长邱易平表示三到五年临港将成上海最受瞩目区域之一，乾耀置业总经理朱璧琨认为临港高档商业需发力，而美桥资产管理集团商业地产董事段建设则认为临港可以在联动迪斯尼板块和建设浦东奥特莱斯上面做文章。

 临港未来发展有望拉高上海经济整体速度

 邱易平表示，近几年，上海在人均和各个方面发展的水平都处在前端，但速度越来越慢，这和上海市发展到了一定高度有关系。而作为新的增长极，临港新城在今年乃至未来三到五年上海最受瞩目的区。

 乾耀置业总经理朱璧琨则从房地产领域表达了同样的观点，他表示，临港目前尽管缺乏高端商业配套，但基本的综合商业已经能够保证；而规划利好作为与其他新城的区别，临港已经走在了各大新城前列，未来三四年，临港新城板块的房价有望上冲至1.8-2万元。

 借鉴香港发展模式 临港未来发展政策是关键

 2013年1月1日，上海在《上海市推进国际贸易中心建设条例》中，首次提出要在上海“探索建立符合国际惯例的自由贸易园区”。 3月底，国务院总理李克强来到上海，鼓励上海大胆探索，研究如何在28平方公里内，建立一个自由贸易试验区，进一步扩大开放，以推动完善开放型经济体制机制。

 而在随后，有消息称上海自由贸易区将以外高桥保税区为核心，包括机场保税区和洋山港临港新城。

 在此次大话地产研讨中，美桥资产管理集团商业地产董事段建设表示，自贸区对临港来讲是一个新题材，未来发展可以借鉴香港发展模式，即政策推动。进而吸引众多公司参与，用量的增加推动商业的发展。 

 但同时，段建设表示，政策的推动不是一蹴而就的，需要时间的沉淀。对于目前而言，眼下可以推进免税改革和保税概念。

 发展时间取决于人导入的时间

 从2003年临港新城建设启动至今，在长达十年的时间中，人口及交通配套一直是困扰临港发展的问题。在此次研讨中，禹洲地产营销企划部副经理陆琪表示，16号线对于临港而言是一个重大利好，而除过交通之外，对于临港而言，发展时间依旧取决于人口导入的时间。随着归到交通带来效益的几何级增长，两到三年之后，临港房价或会出现大幅上升。

 中国指数研究院研究总监杜丙国表示，现在上海全市的人口是2400多万，未来2020年的规划应该是在3000万，新增人口将主要集中在新城区，十大新城每个平均人口将在50-60万，而人口的导入，则需要一个时间窗口，对于临港而言，则正处于临门一脚的阶段。

 乾耀置业朱璧琨：3年后临港新城房价有望冲上2万/平

 精彩观点：
 1、政策会给临港新城带来新变化短期内很难显现，但长远来看，一个是产业的问题，一个是城的问题，这两个必须结合。
 2、三四年以后，临港新城板块的房价达到1.8-2万，完全是有可能的。第一，临港的商业已经有了，第二，人口居住证政策，临港是唯一的。第三，有产业了，交通解决了，基本的商业配套具备了，人气就会有。
 3、临港新城地价仍有上涨空间。

 产业和造城相结合 重点解决临港新城板块的交通和配套问题

 临港的一系列政策出来以后，从大的来看，有帮助，或者对整个地区的发展来看，一定是有积极的作用，但是这种政策面出来以后，整个房地产也不可能那么快，这个政策面，建设临港有它的特点，在当时也就是一个港口的问题，深水港的问题，朱董对这临港新城板块非常有感情，临港新城是围海造地，当时这个公司叫上石半岛公司，当时就是乾耀置业在做，所以临港的深水码头的建设过程，朱董也经常去，也经常谈一些政策的问题。

 总的来看，朱董认为政策会给临港新城带来新变化短期内很难显现，但是长远来看，一个是产业的问题，一个是城的问题，这两个必须结合，就看上海，当时淮海路改造，把所有的居民全部迁走了，迁走以后晚上发生问题了，就像浦东陆家嘴，现在陆家嘴的晚上不行，实际上就是把它割开了，所以现在房地产都在做城市综合体，这是有道理的。

 从临港来说它是一个产业，而且它的产业是没有污染的，比如说大飞机，它是一个组装，另外其他一些产业，包括电子行业等等，都是一些没有污染的产业。有这些产业还必须要有人，这个就是造城的问题，要产业和造城结合。 

 另外，朱董表示，对于政府关于临港新城的政策，要进行宣传，并建议针对临港的总体规划，尤其是交通，多做一些工作。朱总认为临港最缺的就是配套，首要是交通，其次是其他生活配套，医院有，只要把交通跟上去，因为这里没有交通堵塞的问题，上海可能还有，开车会堵，这里不会堵，并且市委市政府对临港的发展也寄予厚望。 

 临港新城房价3年后有望冲上2万元/平

 朱董介绍，目前购买乾耀东港房子的当地人并不多，通过和购房者谈话了解到，这主要是因为当地人房子不少，一动迁就能有四五套房子。从乾耀东港项目目前的销售情况来看，60%的购房者是外来人口，尤其是精装修房，因为对于新上海人来说，时间有限，精装修的产品比较适合他们。

 朱董总结2000年以来的房市经历预测，三四年以后，临港新城板块的房价达到1.8-2万，完全是有可能的。并为此分析原因：

 第一，临港的商业已经有了，只不过高档的商业比较少，比如说宜城大润发等，已经形成了一个规模，临港基本的商业设施已经有了，有了基本商业，那个时候住宅就可以有市场。

 第二，这个市场，包括这次人口居住证的问题，对临港而言是唯一的。

 第三，既然有产业了，交通解决了，基本的商业配套具备了，有可以选择的住宅，人气就会有，不过这需要到三年以后。 

 朱董认为，临港新城的土地价格有上涨空间。因为土地价格曾经达到7-8千，然后再回到7-8千很方便，因为它已经有这个标杆了，再回到这个水平很容易。不过，洋山深水港的作用没有得到真正的发挥，如果深水港的价值能完全发挥出来，这里的产业、这里的地价一定会得到大发展。

 最后，朱董表示：“临港有轨电车建成之日，也是临港腾飞之时。”

 美桥资产董事段建设：临港或成未来上海经济发展新引擎

 精彩观点：
 1、未来上海经济发展新引擎在临港，但目前临港存在人气不足的问题，需要各方协力做足商业留住人群。
 2、借鉴香港发展模式，依靠政策打造临港自贸区特区，眼下可以立足免税改革、打保税概念牌，未来可以发展保税区。
 3、临港起跑，有三重利好，第一重就是新政，一系列的新政在支撑这里。第二重利好，那就是商政，就是商业的一些政策。第三重，商务自贸区是一个特区政策。

 新政下 未来上海经济发展新引擎在临港

 未来带动上海经济持续增长的新引擎在临港，重装区和洋山港需要充分发展和利用。目前，洋山港并没有充分利用，潜力非常大。像虹桥枢纽以一站式的服务吸引人员一样，临港就是另外一个引擎。最近浦东“十二五”的商业规划，其中50个商业项目在整个浦东的安排，就涉及到临港地区。可以用一二四八来说，第一，就是一城，一个大陆家嘴的概念。二就是二沿，一个是滨江休闲，一个就是世纪大道的黄金街区，两条沿线发展。四环，世博会旧址，未来的国际油轮港，再加上临港滴水湖。还有八个中心，八个中心可以规划成商业中心，每一个点可以是3-5万的社区中心，服务3公里半径的客户，然后做足做满。

 在临港发展伊始，交通是一个双刃剑，把人带进来的同时也在把人带出去。所以要审慎对待商业，特别是整个商业地产已进入精耕细作的时代。临海目前的发展还相对初级，这里还是风景独好，不存在同质化或恶性竞争的商圈、泡沫，未来发展有很大的余地可以考虑。要定好局，做对程序，考虑好盈利模式。简而言之，这里有得天独厚的区块新政，另外有浦东“十二五”商业规划中的50个商业网点。再加上自贸区，不仅仅是一个免税店的概念，也不是一个免税区的概念，而是一个特区。

 邱易平：打造临港整体品牌 成就上海经济增长发动机

 精彩观点：
 1、目前，上海经济的发展已经达到一个瓶颈期，发展速度越来越慢。临港作为一个新城，未来有望拉高上海经济发展的整体速度。
 2、临港要从管委会的高度去打造一个整体品牌，着力塑造新城宜居品牌，吸引更多居住人员。
 3、要改变目前面临的人气不足，人员来了又走的现象，临港需要在新城打造一个自成体系的小交通。

 未来临港新城有望拉高上海经济发展的整体速度

 近几年，上海在人均和各个方面发展的水平都处在前端，但速度越来越慢，基本排在全国末位，这和上海市发展到了一定高度有关系，越到一定高度发展越慢。为了上海需要新的增长极，临港新城是把上海的增长再快一点的上海的重要领域。现在政府出台了很多政策力撑，对临港新城来说，可能迎来重大的发展。在前期，在基本的设施配套做好的前提下，新城已经初具规模，现在又从产城结合方面，从税收、财权、市权给了临港新城非常多的优惠，临港新城一定是今年乃至未来三到五年上海最受瞩目的区。

 同级别区域 临江新城有更多优势

 1万块钱的均价的区域来看，这里政策的支持力度和规划远超宝山罗甸；在产城结合方面又有产有城，融合程度要高于美兰湖。临港新城产城同时起步，所有的发展都是齐头并进，自成体系，一体化往前走，这几个政策是给了一个爆发增长点。 

 从管委会层面打造整个品牌 塑造新城宜居品牌

 临港新城人气的导入不是一两家开发商能做的。目前，上海市出台的政策都是关于产业和发展的一些优惠政策。未来人们在这里就业居住，新城未来会做成什么样，临港新城宜居品牌的塑造等，管委会在这个层面有非常多的工作。 

 另外，临港新城缺一个一呼百应的开发商领袖，有一家做好以后，这个面貌会立刻改变。我们经常看到这种情况，一个板块长期做不动了，扎进来一个领袖，一下会全带起来。

 打造临港新城小交通 成就经济增长发动机

 临港新城有着发展新机遇，但房地产的调控致使投资客减少，新城也遭遇了一些压力。临港新城和松江、嘉定新城不一样，有着别于其他的独特性，一定会出现改变。这里离上海市中心20公里，目前这种去了回来的现状，最后会有一个转机，比如像交通，临港新城的小交通最重要，一定要有自成体系的小交通。房地产行业一直是我们经济重要的发动机，上海房地产下一站在临港新城。

 禹洲地产陆琪：临港发展时间的长短取决于人导入的时间

 精彩观点：
 1.临港的起点非常高，但是发展需要时间，发展时间的长短取决于人导入的时间。
 2.楼板价取决于这里人口的发展，人口越多，楼板价越高。
 3.轨道交通延伸到一个地方，楼板价的增长将是几何级的。

 临港起点高 发展时间取决于人导入的时间

 关于政策出来对后续的商业规划、项目的布置上的影响，陆总认为作为区域里面的开发商，看临港的发展，上海房地产是一个高度城市的业态，这是一个跳跃设立的点。这里有很多的产业支撑，现在有很多的硬件，起点很高的规划在这里，得到了政府很大的支持，但是人在哪里？在临港本地人更少，因为这是填海出来的。在这个前提条件下，人就成了我们比较关注的一个问题。

 16号线肯定是一个利好消息，除此之外，点和点之间怎么形成一个互动关系？3公里一站，3公里之间的关系怎么产生？配套就比较重要了，现在的商业地产，辐射的半径主要是2-3公里以内的，超过3公里就不属于项目的消费群体。现在就是围绕一个3公里的范畴在做，拿禹洲地产的产品举例，现在是在临港的一个门户，所有经过临港的公路都会经过这些的产品，一类是小户型的产品，第二块，会考虑到整个临港商业目前比较多，但是相对来说还是比较发展的阶段，会集中性的建一些配套性的东西在里面，将来会有大的卖场，将来会有老百姓生活所需的配套，而不是做一些高端的，或者说是一些超出目前消费的市场。这是对我们这个产品的一个考虑，但是总而言之，这里将来肯定会很好，但是现阶段，政府那么多税收，那么多政策过来，无非就是让人落下来，人落下来，我们做的东西才能加快成熟，临港的起点非常高，但是发展需要时间，发展时间的长短取决于人导入的时间。

 人口的导入情况决定楼板价

 关于人口导入跟商业氛围的关系，陆总认为禹洲城市广场这个项目也是这个情况，有一个小型综合体，公司选地块是有考量的，目前住宅分两块，周边一直少了商业，核心位置所有的住户都在关心这块地什么时候去看，出现了部分的商业化和部分的住宅化，如果这块地为什么放了三年多、将近四年才去开放，但是反过来3-4年是都没有人去看的。所以要看它是什么时机，切入到什么点上。 

 陆总认为土地的销售价格是跟市场上价格是挂钩的，现在有人说面粉比面包贵，但是不会太离谱。房价2009年卖7 -8千，当时是对一个片区利好的一个事先的表现，因为当时有很多利好的消息，最主要的是政府要搬过来，很多开发商很多小的投资客，土地市场一下就上去了。反过来，现在的土地市场是1万块，开发商不是很丰厚，现在售价市场这一块卖得比较平稳，但是没有出现井喷，这两个月比去年要好很多。第二，更大的预期在后面，因为受整体的经济形势，不像前几年那么疯狂，走得步子那么快，现在比较合理，楼板价维持在3000-3500元的范围。所有的这些还是取决于对这个地区的支撑点在哪里，楼板价取决于这里人口的发展，人口越多，楼板价越高。如果轨道交通过来，轨道交通到一个地方的时候，它的增长是几何级的，最主要是有人进来，如果说两到三年之后有好的要素，我觉得价格会大幅上升。

 关于对临港板块未来的展望，陆总认为临港的现状实际上比过去的预期要低，随着交通，随着政府的一些手段，包括新的一些产业的进入之后，两到三年以后，这里有可能会让大家感觉到上海的一个新的高度。

 中国指数研究院杜丙国：需要一些要素来刺激区域发展

 精彩观点：
 1.临港房地产处于一个启动的阶段，这个发展阶段一定是有一些要素来促进这个区域的大发展，而且这个发展的速度极快。
 2.临港新城要利用好自身的产业，把产业的人口留在新城。
 3.临港一定会发展出一两个区域性的商业，相对来说现在基础比较成熟的商业，社区商业也会慢慢发展起来。

 临港房地产刚刚启动 需要积极要素促进

 关于临港房地产的现状，杜总认为从研究房地产发展中心的角度来看，房地产处于一个启动的阶段，每一个区域的房地产是跟这个板块的经济是密切相关的，会分成四个阶段，特别是对于新城来说，一开始是有萌芽，新城的萌芽阶段是在2007年之前。现在我们经历的是一个初步的启动阶段，如果说有一个比较好的发展机遇的话，这个时候这个发展阶段一定是有一些要素来促进这个区域的大发展，而且这个发展的速度极快，可能就一两年的时间，通常房地产的周期是这样。

 杜总对北京比较熟，北京第一个做起来的就是通州新城，这个地方在奥运会之前地铁8号线就开通了，奥运会后第一波就是通州新城，当时有一个概念推动，就是北京市政府要搬到通州新城，结果有人看了一下市政的规划，果然在通州的地图上就有一块，这个就成为了通州的推动要素，几个要素结合在一起，通州当时的房价是8千，从2009年的三季度到2010年的一季度就飞涨。等到2万块钱的时候，通州好像已经处于一个过度的发展阶段，泡沫的阶段，通州大发展的时候，整个北京的房价也在涨，全市的房价水平应该说有60%的速度，但是通州大概有150%。第二步是大兴，大兴是两个新城，一个是亦庄，比如说亦庄经济开发区，通州发展完了以后，2010年4月份调控之后半年，大兴开始了每一个区域的板块都经历了一个发展的周期，而且在这个发展周期里面，总是有一个外部的要素来刺激这个板块的发展，大兴这块也是发展得非常快，现在跟通州基本上相当，大兴是有地铁4号线。 

 临港新城要把产业的人口留在新城

 再回到现在临港这块，应该说它也是在一个快速发展之前的阶段，这是一个酝酿期，需要有一些要素来刺激，但是坦白讲，这个市场有一个独特的特征，区域本身商业化会有一些问题，第一当地的人口不是特别大，第二就是导入的人口，有外部交通条件的问题，我觉得这是一个很重要的原因，我们从开发企业的角度，根据研究，至少会有30-40%的人口导入，现在不知道项目的比例是怎么分布的。另一方面，临港新城相对于其他新城来说比较有特色的是它的产业，优势就在产业上，但是对于临港新城要解决的，怎样把产业的利好，怎么把产业的人口留在新城，这是最关键的问题。从目前新城房地产市场的发展情况，最近看到2013年的数据比2010年要好很多，无论是供应还是需求，都有一个比较好的数据，增长的幅度都会有几倍的增长，可能是基数比较小。
 另一方面，因为跟以前讲的土地的城区规模，现阶段人口的规模远远跟不上供应，需求没有完全释放出来，根本原因是人口导入不够，我想在现在的阶段，大量的人口导入，通过一种红利的方式，都会成为一种可能，地铁也是很关键的因素。现在我们最基础的公共配套，完全商业的能够做起来，随着人口的导入，或者商家看到一个比较好的预期的话，商业不是很大的问题。如果有人，商业一定会起来。从规划来看，我们现在讲的这个规划，跟务实了一些，不是说一夜之间做一个40万的新城，去讲发展基础相对比较好的地方优先发展起来，在这个小区域先让它成熟起来，然后让它带动一些区域。但是我相信在临港这个地方一定会成为一两个区域性的商业。相对来说现在基础比较成熟的商业，社区商业会慢慢发展起来，比较快的会发展起来。

 临港未来发展 要有政策+产业+配套

 关于临港会不会比较快速的进入到迅速发展的阶段，杜总认为还是要等一个更好的时期，轨道交通开过来可能是更好的时机，肯定是多重要素，但是有一个最关键的要素发生的时候，可能会给这个市场带来最关键的一下，临门一脚，这个市场会进入一个快速的成长期。

 关于对临港板块未来的展望，杜总认为现在是一个政策，一个产业，配套也在成熟，我们从货币政策，区位交通条件改善上，找到一个点，未来这个区域相信还是会发展的。现在上海全市的人口是2400多万，未来2020年的规划应该是在3000万，这500、600万人口，现在已经规划新城里面，平均的新城的规模可能就是50-60万，十大新城。它需要一个时间，比较好的时间窗口，在窗口的时候，主流的人口导入，是这样一个发展周期，从长远来看，这么好的配套设施，还有很重要的一点，可能在近期的资金的投入会比较大，上海这样的大都市，还是有潜力的，所以这个愿景还是比较好的。

 点评：居住证新政积分制度，对临港新城板块来说无疑是重大利好消息，虽说短期不会出现明显的改变，但随着上海市政府对发展临港新城的重视，临港整体不断的发展，轨道交通16号线的即将通车，以及周边相关联的迪士尼、自由贸易区等区域的快速发展，未来临港新城板块发展前景乐观，有理由相信在居住证新政的助力下，临港新城板块商品住宅有望持续量价稳步攀升。