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上海新增工业用地出让年限缩至20年,7月1日起施行

         上证报记者获悉,上海市出台了新版国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同,以进一步加强工业用地节约集约利用。该合同适用于新增供应的工业用地产业项目类用地。其中规定,新增工业用地产业用地类项目7月1日起施行20年弹性年期制度,不再执行之前的50年期标准。
 此外,新版合同还对“囤地”行为进行有效打击,要求一般情况下,土地获批后2年之内项目就得竣工,否则将面临被收回风险;同时规定土地不得整体或分割转让,以打击市场以获取土地增值收益为目的的工业用地流转行为。
         目前,土地已成为上海市发展面临的最大资源瓶颈。为改善土地供需矛盾等困局,上海市政府在今年3月初下发《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》中,打出土地管理一整套“组合拳”,提出“控制增量”与“盘活存量”并行的改革路径。此次新版出让合同正是上海方面在工业用地领域“盘活存量”的体现。
         记者发现,与原合同比较,新版合同中出现不少变化,如引入弹性出让年期制度,规定7月1日起,一般产业项目类工业用地出让年限不超过20年,对于有特殊要求的市重点产业项目类工业用地,经有关部门批准后,出让年期可为20-50年。
         此外,新版合同还加强了开工竣工和投产时间管理,明确表示:原则上开工期限不超过交地后6个月,竣工期限不超过交地后24个月,且受让人只能提出一次开工延期申请和竣工延期申请,延期期限均不得超过3个月;对于情节严重的,可以收回土地使用权。
         与此同时,新版合同引入项目履约时间保证金制度,取代了原合同违约金处罚条款,而项目时间履约金覆盖了开工、俊工、投产三个阶级(建议比例为6:2:2),每个阶段违约均须罚相应阶段保证金。罚款总额建议为土地出让总价款的20%。
         业内人士认为,上述举措有利于减轻企业资金压力,又有利于避免企业“圈地囤地”行为。
         基于工业用地出让方式等方面的特殊性,新版合同对工业用地流转也采取了一些限制举措,比如其中规定:土地不得整体或分割转让,房屋不得分幢、分层、分套转让,出资比例结构、项目公司股权结构经出让人同意方可改变。抵押物竞买人资格必须经过规土、产业、园区管理机构等综合认定,抵押权实现时出让人或园区管理机构可以优先购买。
         此外,考虑到工业产品受市场、经济形势变化、产业结构调整等客观情况的影响,新版合同还引入了土地使用权退出机制,在工业用地开工约定日期和达产之后,受让人因自身原因可申请退出。

点评:20年或30年期工业用地的出让 价格明显低于50年,新兴企业进入门槛明显降低;同时,一些企业如果无法实现合同约定的税收或产出承诺,一个较短的年限也利于政府较快收回土地,对提高土地利用率也有帮助。


发布时间:2014/5/27 阅读:2203次 来源:
 

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